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长沙楼市新政“一石多鸟”的算盘恐怕要落空了

发布时间:2022-05-14  分类:长沙新闻  作者:admin  浏览:2278

图片来源:视觉中国各地争相出台楼市松绑政策。近日,长沙“即使无房也要租出去”的楼市新政引起广泛关注,掌声中不乏质疑。这一新政策显然意在“一石多鸟”。在解决因政策性保障租赁房源和资金短缺而难以完成工作目标的同时,刺激楼市新增和改善性需求,控制可能出现的投机行为。但核心问题在于限制了业主的自由租赁权、租金收入和根据情况自由处置买卖差价的权利,而买卖差价是国内购房者的主要收入来源。同时,通过新政部分替代或帮助政府履行保障性租赁房责任和义务的潜在意图也蒙上了“损人不利己”的阴影,市场配合度和政策实施的预期效果未必尽如人意。一向在房地产调控上极具政治性和创新性的长沙,近日为了搞活楼市,鼓励更多购房者入市购房,推出了“即使无房也要租出去”的楼市新政,引发业内热议。虽然昨日(5月12日),长沙住建局对这一新政策打了个“补丁”,声称根据这一政策,无论业主出租多少套,都只能算作一套,但市场效果如何还有待验证。从长沙楼市新政的出发点来看,无非是希望同时实现多重政策目标:在解决租赁住房政策性保障和资金不足的同时,既能刺激楼市新增和改善性需求,又能控制可能出现的投机行为。换句话说,试图一举解决无房和新市民的租房需求,促进楼市回暖,同时实现楼市调控的大方向不投机。但是,很明显,这个新政策没有考虑到的核心问题是,拥有多套房子的业主是怎么想的?他们是否愿意把自己的房子交给政府指定的租房平台托管备案,按照合同签订十几年,租金不能随意调整的条件,换取一套新房的购房指标?内地楼市的一个基本特点是租售比早已超过国际通行倍数,根本覆盖不了同期银行贷款利息。因此,投资者的主要收入来源不是租金,而是房屋的买卖差价。像a股投资者的收益主要来源于股票买卖差价,而非分红的逻辑,导致了投资的短期行为,使投机成为主流和必然,也使“留而不炒”只成为政策的方向和目标,或者成为投资圈里一股嘴上说的不实的“清流”。房子作为老百姓持有的最大份额的资产,具有居住和金融的双重属性。房屋的财产属性除了居住功能外,重要的特征是租金收入和买卖差价,以及作为抵押物的功能,这也是业主对所有权的基本需求。正是租售同权在社会生活中长期无法实现的现实和拥有房产可以获得资产收益的激励强化了中国人自古以来“有恒者有恒”的观念,成就了全世界购房执念最强的人群。从经济学的角度来看,这是非常典型的产权激励和产权惩罚。就中国人的房地产问题而言,前者意味着持有产权不仅可以解决其住房需求,还可以获得资本收益以外的利益,而后者意味着如果不持有产权,就无法充分实现现实生活中租售权所应赋予的权利。目前,就业、社会保障、教育、医疗等社会治理p 从产权激励的角度看,只有完整的产权才能保证产权激励的实现。如果某些权利受到限制或损害,产权激励的效果必然会打折扣。自由租赁权和完全处分权是房屋产权的基本要素和基本权利。如果其中任何一项受到限制或不能完全行使,就意味着财产权受到限制或损害。就房子而言,对租赁活动或交易活动的限制,其实是对产权的损害。因此,在法治社会中,有关产权的政策一般都是在充分尊重产权的前提下,通过利益诱导或利益惩罚的手段,在充分发挥产权激励在社会发展进步中的积极作用的基础上,让所有者自己做出更有利于社会整体利益的选择。比如征收空置房产税,对出租房屋的业主或承租人进行补贴等。而租金水平和租期都是双方需要充分尊重的自然市场权利。从长沙楼市新政来看,其核心在于对业主的租赁权和财产处置权的诸多限制。比如只能委托给指定的政府平台公司或者在政府指定的信息平台上注册备案、租赁期限不得低于十年、租金不能随市场自行调整、在“卖而不破租”的前提下一定期限内不得出售等。一方面限制了业主自由租赁和租金收入的权利;另一方面也限制了业主对买卖差价的自由处置权,而买卖差价是国内买家的主要收入来源。同时,新政一方面在多方限制业主产权的情况下,也企图发挥产权激励的原始动力,以鼓励改善性需求的名义,让更多新的购买力进入市场,从而促进楼市回暖。另一方面,当地政府似乎想变相“征用”居民财产,以替代或帮助政府承担和完成长沙信息自身在保障性租赁房方面的义务。从这个角度来看,这个政策有“损人利己”的意味,所以市场配合和政策实施的预期效果未必尽如人意。正面解读此次长沙新政,要想鼓励改善型需求入市促进楼市回暖,就要加强产权激励,让改善型需求通过拥有新房获得更大收益;为了鼓励更多的现有房屋投入租赁市场,必须让业主获得更多的租金收入,而不是限制租期、租金和指定托管人。换句话说,如果能通过正向激励鼓励更多可出租的房子入市,鼓励更多改善型需求,还怕租金水平上涨,新房购买力不足吗?另一方面,如果后续市场对这个新政策不买账,只能说明当前政策的激励力度不够,需要政策。再加力的时候了。(财富中文网)编辑:刘兰香作者为财富中文网专栏作家。本内容为作者独立观点,不代表财富中文网立场。未经允许不得转载在财富Plus,网友们对这篇文章发表了许多有深度和思想的观点。一起来看看吧。也欢迎你加入我们,谈谈你的想法。今日其他热议话题:查看《马斯克:中国市场或占特斯拉销量三成》的精彩观点查看《比尔盖茨新冠检测呈阳性,称症状轻微》的精彩观点