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说到房地产调控新政策 连浓眉大眼的长沙都叛变了吗?

发布时间:2022-05-13  分类:长沙科技  作者:admin  浏览:3979

楼市调控哪个强?2016年9月30日上午9点,长沙兰溪秀城一餐厅火灾致10人受伤,成为当地民众最大的关注点,以至于大家几乎忽略了楼市的一个大事件:当日,北京、天津发布楼市调控新政,加上随后的国庆假期,全国各地楼市热点长沙20多个信息城市发布调控措施。用限定词“差不多”,是因为显然不包括长沙的领导。作为中国最具政治性的省会城市,此前公布“七房”政策的长沙,加紧了“调控创新”的步伐。比如,到2018年6月,长沙市住建委发布的限购细则贴满了无数的补丁,包括著名的1.5倍摇号政策:当房产购买人数超过1.5倍时,将优先考虑户籍或工作地点在限购区域内的刚需人群,以及其他购房申请。住建委的同志耐心定义“刚需”:非人才必须在长沙落户满1年,连续缴纳社保满12个月;非长沙户籍须有24个月连续社保或纳税证明。在随后的市长信箱中,住建委的同志再次贴心地解释说,“刚需”不仅是一个门槛,更是一个资格:刚需群体是以家庭成员的户籍年限和最长工作年限为标准,按照年限长短排序。看到了吗?不是有购房资格就平等买房,而是年龄越大,定居后群体排名越高。说白了:长沙的“刚需买房”就像一个祖传老中医。越老越受欢迎。于是我们有幸看到了“带上一个老人”的奇观。有市民反映,某楼盘摇号结果显示,2004年以后落户的人都被淘汰了……更神奇的是,1.5折摇号政策实施仅两个月,某二手房价格倒挂严重的热门楼盘3354,比如大名鼎鼎的钟健梅溪嘉园项目3354开盘,入围的只需登记即可。最小的一个出生于1969年,虚岁刚刚60岁。一位购买该楼盘的朋友回忆:集中合同付款那天,有七八十岁的老人(当地方言,爷爷奶奶)在子女的帮助下按了手印。其中包括头号买家(1936年7月17日出生)。这位82岁的老人和其他购房者一起,见证了长沙房地产限购大潮下的奇迹。所以也就不难理解,为什么在很长一段时间里,面对温州、南京、武汉、广州的炒房团,长沙的房价只是微微抖动以示敬意。不幸的是,楼市的居民是幸运的。其实,不仅仅是买房的人在逆天沸腾,被价值洼地吸引的开发商也失败了。2018年,不信邪的融创地产“带杭州超越长沙”,义无反顾地冲进这座围城。据说当时下属部门拿出全国房价50强统计表,并显示长沙和哈尔滨排名垫底;当记者兴奋地报出湘江边的江景房价格刚刚超过8000元时.孙宏斌下意识握紧拳头,差点把手中的签字笔摔碎。在此之前,我的一个学生小学毕业就进了一家房地产公司,后来调到了公司在长沙的知名项目,那是长沙旧改史上最大的地块:2007年的新河三角洲地块,创下92亿元的天价。我还清楚地记得,当我略带抑扬顿挫地展望“两岸一河,山水一城”的未来时,我的激动就像金主万炎良读柳永《望海潮》:重湖清园,三秋桂子,十里荷花。然而,十多年过去了,这个项目像神秘侠一样 让地产商和炒房团感到失望的长沙楼盘,对本地人和新居民相当友好,这也成为长沙吸引外来人口的一大杀手锏。最新统计数据显示,2021年,长沙常住总人口1004.79万人,比十年前多了300万,成为新的特大城市。相对而言,在全国所有14个特大城市中,长沙的房价为每平方米11325元,排名倒数第二;但考虑到西部主要城市中最高的人均可支配收入(51477.60元),长沙的房价收入比仅为6.35,是全国买房压力最小的特大城市。相对舒适的房价主要是通过严格的调控获得的。特别是长沙通过限购限售严格堵住了炒房的漏洞,使得长沙房地产市场的投资需求处于全国较低水平,居民自住需求能够得到初步保障。有个朋友曾自豪地说:深圳用高房价吸引人的财富,长沙用低房价吸引人才。这是一座宜居的城市。诗人赵翼说:“国家不幸,诗人幸,易出沧桑句。”同样,地产商和炒房团眼中的噩梦,是当地居民的巨大财富。本质上,长沙的政策逻辑是,长沙房地产调控的出发点是试图走一条特殊的道路:用更低的生活成本吸引人才和资本,打造本地产业链,形成强大的城市竞争力。然而,显然这不会在一夜之间发生。2021年,长沙实现GDP总量13270.7亿元,略微领先郑州,排名第16。但已被无锡、青岛逐步拉开,与曾经的竞争对手宁波差距甚远。长沙在经济总量上并不占优势。除了GDP,城市“富裕”程度的另一个指标——是地方财政收入,长沙的差距更明显。简单来说,地方财政收入是指政府部门在一个财政年度内获得的全部货币收入。主要包括:一般预算收入,包括税收、国有企业上缴利润、事业单位收入等。反映当地经济发展的质量;基金的预算收入,包括土地有偿使用收入、交通等部门的基金收入,反映了地方土地财政的规模。我们来看看2021年GDP差不多的五个城市:宁波、青岛、无锡、长沙、郑州。它们的主要经济指标如下:可以看出,在这五个GDP相近的城市中,长沙的一般预算收入(1188.3亿元)最低,甚至低于无锡(1200.5亿元)。要知道,长沙是省会,对税收有吸附作用,而无锡只是省。会吸走税收的城市。由于一般预算收入的大头是税收与国企利润,说明长沙的经济发展质量(尤其是企业经营状况)并不出色,产业集群还在进一步孕育中。更具体地,长沙的税收收入占比是74%,大幅低于宁波(85.2%)与无锡(82%),说明税收对当地财政收入的贡献较低,这也从侧面反映了长沙财政收入的质量存在隐患。此外,郑州的税比较低(72.2%),可能与去年洪水灾害存在一定关系。长沙市“心心念”的产业链未能建功,除了区位分布、工业基础等客观因素外,也与当地“新消费城市”的定位有一定关系。作为著名的网红城市,长沙的消费、旅游、文化产业享有大名。例如,2021年上半年,长沙在新消费赛道获得融资约236.51亿元,电商领域337.27亿元,是带动当地经济的重要力量。相反,在制造业领域,长沙还面临着从产业链到产业集群的转变之路,目前初具规模的集群仅有工程机械等少数领域。而主要依赖于土地财政的基金预算收入方面,低房价、严调控的长沙显然更不具有优势。例如2021年第一季度,长沙市土地成交均价仅为4406.08元/㎡,显著落后于郑州市(7726.78元/㎡)、武汉市(4924.79元/㎡),甚至不及湖北省鄂州市(4614.75元/㎡)。因此,产业发展未超预期、土地财政无法提供强力支撑,长沙市的一般预算收入面临较大压力,并进而影响当地政府维持并发挥职能的潜力,这对于采取“强省会政策”的长沙而言并非好消息。在此背景下,长沙这个浓眉大眼的家伙也扛不住了,于5月11日出台楼市新政,变相放开了限购政策。但这看起来,并非一定是坏事。曲线救市的奥妙在昨日印发的《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》(以下简称《方案》)中,主要最重要的是明确规定,将存量房盘活供作租赁住房,运营年限时间不低于10年。盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。当然,提高家庭住房套数并非《方案》的最终目的,而是大力发展住房租赁市场。具体而言是,以长房集团、长沙建房集团试点,盘活存量房供作租赁住房试点——这实际上是打通了新房、二手房、租赁住房市场的“通道”。而《方案》一如既往地符合长沙当地政府“事无巨细”的特点,详细地规定了住房租赁市场的方方面面,堪称稳妥推进的楷模。例如,在运营管理方面,明确提出了出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任以及双方权利和义务等详细要求;在出租方式方面,盘活存量房以轻资产运营为主;运营年限方面,存量房供作租赁住房运营年限不低于10年。业内普遍认为,长沙的这个方案非常新颖。它在现有条件下,同时兼顾了多个目的。首先是在房子“住”与“炒”方面的均衡。一方面,有房人群通过租赁即可满足住房再次购置的条件;另一方面,它把拥有多套住房的家庭强制性赶进了租赁市场,提高了住房使用效率,切实落实了“房住不炒”。其次,培育成熟租赁市场。以长房集团、长沙建房集团这两个国有性质的住房租赁监管服务平台试点,可以规范中介平台的运作,探索大型长租平台的建设。而10年租期也有利于形成出租人与承租人之间的长期合作意愿,减少短期摩擦与漫天要价的行为。再次,有效缓解房价涨价压力。例如,大量房子投入租赁市场,将导致租金下降,有利于缓解租户的首套购买冲动,平滑短时间内的需求压力,最终达到房价调控。最后,事实上绕开了过于僵硬的限购约束。此前,长沙虽然保持着较低的买房门槛,但却事实上无限提高了改善型住房的门槛,因为置业者的户籍、婚姻状况、首套房产权时间等方面均存在严格限制。新政之后,只要留着一套房,其他房子都租出去,就可以方便地开启无限制购买!对于政策设计者,我们只能感慨一句:高,实在是高!未来展望今年以来,此起彼伏的楼市松绑政策让人应接不暇,但实际政策效果有限。究其原因,是在宏观经济大环境走弱背景下,通过降低购买门槛刺激购买的思维,往往具有“涸泽而渔”的某种嫌疑。相反,长沙市这种“调控创新”,在刺激富裕人群购买力的同时,也保护了待富人群的基本居住权,奇妙地为“房住不炒”提供了新的注解,具有一举两得的积极作用。要知道,在“十四五”期间,我国40个重点城市计划筹建的保障型租赁住房高达650万套,长沙市的试水必然引起其他省市的关注与研究。从这个意义上说,虽然采用了曲线救国的手段,但浓眉大眼的长沙,似乎并没有背叛其监管调控的初心。点击播放 GIF 0.0M遥记2020年7月,深圳市住建局的同志前往长沙,与当地住建部门深入交流,学习长沙房地产调控和房地产市场监管的工作经验,最终促成了深圳历史上最严的限购、限贷、加税调控政策,成为市场美谈。如今,敢为人先的长沙市又开启了颇具意义的监管新思维,各兄弟单位做好抄作业的准备了吗?我们希望他们早点动起来,这很可能意味着:当回首“房事”的时候,他不会因虚度年华而悔恨,也不会因碌碌无为而羞耻,因为他阻止了购房者在未来失去更多。觉得有趣,关注公众号:将军箭,不过分吧?点击“分享”和“赞”,感谢你的支持