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2022年全国第一轮集中供地库存:供应萎缩和流拍情况很难说缓解

发布时间:2022-05-12  分类:长沙资讯  作者:admin  浏览:9838

随着苏州本轮集中供地结束,截至5月11日,全国已有20个主要城市完成今年首轮集中供地。这一轮集中供地终于录得好成绩。——的流拍率大幅下降,一些热门地块吸引了众多房企的关注,显示市场信心正在恢复。在这一轮集中供地中,为了保证土地的顺利出让,地方政府在规则上做出了很大让步,也展现出了不错的姿态,比如降低保证金门槛,取消部分地块的销售限价,这些都可以提高房企的积极性。尽管如此,受大环境影响,在此轮集中供地中,虽然有零星的民营房企,但整体仍以国企和央企为主。以广州、深圳为例,广州最终成交的17宗地块中,有2宗被民企竞得;深圳的地块全部被国企或其财团收购。在目前的行业运行规则下,未来土地市场有望维持这一格局。柯睿研究中心在最近的一份研究报告中指出,在积极调整土地供应策略以应对市场变化以及政策面利好消息的影响下,预计二季度少数重点城市的土地拍卖将有所恢复。但大部分房企的资金压力并未得到实质性缓解,大部分城市的人气仍将维持在较低水平。与去年上一轮集中供地几乎零溢价相比,今年首轮集中供地有多个城市出现热点地块。其中,合肥因推出多宗“抄底”地块而受到房企热捧。中指院公布的数据显示,合肥2022年首轮集中供地推出19宗地块。除2宗保障房租赁用地外,17宗保障房用地溢价出让,其中15宗达到“竞质”高峰,吸金149.78亿元。刚刚结束的苏州集中供地也有亮点。在5月10日的拍卖中,苏州工业园区一地块受到房企的热烈欢迎,最终以36.16亿元成交,溢价率15%。获胜者是招商蛇口;此前一天,大悦城以10.52亿元竞得苏州高新区一地块,溢价率达到12.5%。由于目前市场的高度不确定性,大部分房企对地块投资回报率的计算会更加严格,周转快、回报高的核心地块在土地市场上更受关注,这是公认的事实。深圳一家领先的房地产公司告诉《21世纪经济报道》,“现在买地比以前更规范了。不能亏本做生意是底线,现在不仅仅是这个。一定要赚钱,不能投太多钱进去。”中原战略发展中心总经理车德瑞也表示,现在土地市场是买方市场。这样的市场,只有资金雄厚的房企才会出招,他们要的是“好货”。所以,房企追求优质地块,自然是一种逐利的市场行为。比如今年广州第一轮集中供地的一些地块,就吸引了20多家房企报名竞买,一些很久没露面的房企也活在其中。最终被中海以27.19亿元和9%的自有房屋收走。在深圳的集中供地中,万科和人才住宅联合体也与华润在宝安建岗山地块上争了很久,最后万科联合体笑到了最后。但并不是所有的剧情都能有高热度。与热门地块被关注平行的是,大部分地块最终都以底价成交,且大多被地方城投平台拿下,也就是“靠山”的意思。以长沙此轮集中供地为例。除了中海、华润、招商局蛇口,地方国企开福城投、裕华城投、望城城投、长沙交运集团、庐山控股等也有不少斩获。东莞第一轮集中供地,推出的8宗地块仅成交2宗,热度暂时未明显回暖 从重点城市来看,去年广州集中供地的流拍率为24%,而今年首轮为5.6%;去年,长沙一度出现土地出让过半的情况。在今年首轮集中供地中,长沙也创下了全部成交纪录。事实上,如果仅仅以流拍率来衡量土地市场的热度,就得出土地市场迅速回暖的结论可能有失偏颇。因为,与去年相比,本轮集中供地供应量明显减少,规则明显优化,都降低了拍卖风险。据中指院统计,今年已完成或公布首次集中供地计划的19个城市中,“竞地城市”数量为0个,而去年第一、二、三次供地分别为11个、2个和0个;有三个竞争区域,而去年第一、第二、第三土地供应分别为10、6、3。从具体城市来看,以深圳为例,虽然深圳此轮集中供地仍限制商品房销售价格,但相比之前周边地块的限价,此次上调了部分地块的限价,也给房企留下了更多的利润空间。再比如成都,竞争性人才公寓改为直接摇号,利润率提高,楼盘与楼盘的差价普遍加大;但厦门退地降低起拍价,捆绑建筑面积;长沙部分退地地块也已取消,部分地块取消了新房限价。不仅规则有所调整,在供应规模上,此轮集中供地的地方政府也采取了谨慎的态度。诸葛找房数据显示,截至4月25日,19个城市首轮集中供地共推出443宗住房相关地块,较去年第三轮供应下降33.38%,较去年第一轮下降45.04%。中指院数据显示,今年1-4月,全国300个城市共推出各类用地计划建筑面积4.99亿平方米,同比下降23.9%;规划施工面积39850万平方米,同比下降30.9%;平均溢价率为4.4%,较去年同期下降13.6个百分点;各类土地出让金7322.8亿元,同比下降50.9%。从目前拿地房企的情况来看,大部分房企的谨慎还是非常明显的。据中指院统计,2022年1-4月,百强企业拿地3626亿元,拿地规模同比下降55.9%。TOP100的门槛值为12亿元,比2021年4月下降了10亿元。百强企业通过招拍挂方式获得的土地总额占全国300个城市土地出让金的51.5%。由此看来,房企拿地信心有待进一步恢复。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李此前也表示,各地率先出手,国企先行,城投平台活跃。一方面,它支持了土地,以避免土地市场和楼市的土地价格下降趋势。的冲击,确保稳地价、稳房价、稳预期。另一方面,在区域开发、互联互通等任务比较艰巨的情况下,预计国企央企继续占主导,并借此让楼市上下游回升,才能实现地产稳定、化解企业风险的目标。