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国际品牌酒店有意举牌 长沙五一商圈地标建筑有望“凤凰涅槃”“五折”

发布时间:2022-05-08  分类:长沙娱乐  作者:admin  浏览:8251

长沙五一商务区地标建筑评估价8.4亿,4.2亿起拍价相当于五折。楼面单价5600元每平米。“面包比面粉还便宜”的商业地产值得抄底吗?4月中旬,作为一个破产重组的商业地产项目,长沙新世界国际酒店有限公司(以下简称“新世界公司”)在阿里的公开拍卖中进行了“二次拍卖”,让商业地产界大吃一惊。新世界大厦作为平和堂、王府井的商业地产,是长沙五一商圈的核心。昔日的钱柜KTV和五星级的皇冠假日酒店昨天见证了它的辉煌。如今新世界国际酒店“卖”拍卖,并不代表无人问津。“不仅当地城投和上市公司有兴趣参与,一家国际酒店品牌也向该项目伸出了橄榄枝。”一位参与该项目的资产管理负责人透露,虽然网上拍卖没有竞价和拍卖,但已经有不少省外知名商业品牌前来对接。一旦疫情影响消除,拍卖将很快进入现场调整阶段。黄金码头因运营模式问题出现亏损。说到新世界公司,可能很多长沙人都不知道,但曾经的长沙皇冠假日酒店才是其核心资产。2007年12月8日,长沙皇冠假日酒店开业。酒店位于五一商务区新世界大厦,由长沙新世界酒店国际有限公司投资建设,由全球知名的洲际酒店管理集团管理。长沙皇冠假日酒店拥有431间豪华客房,其中包括113间套房,拥有超过1450平方米的会议空间,包括12个不同区域的宴会厅和多功能厅,以及6个主题餐厅和2个酒吧。当时,长沙喜来登酒店和长沙皇冠假日酒店是长沙最早拥有国际品牌的五星级豪华酒店,长沙皇冠假日酒店也是长沙最早进入五一商圈的五星级酒店。长沙皇冠假日酒店的一个普通房间,当时零售价1500元左右,外加15%的服务费。这使得长沙皇冠假日酒店成为五一商圈最火的商业地产。毗邻平和堂、7mall、王府井、五一广场地铁站,拥有如此优越的黄金码头,新世界公司为什么会倒闭?德恒律师事务所陈海波律师认为,主要原因是公司的运营模式。公司部分商铺和写字楼的产权以租赁的形式卖给了300多个小业主,导致租金调整困难,招商困难。4楼和5楼长期空置,租不出去,但约定给小业主的租金必须定期支付,损失只能由公司承担。其次,公司经营不善,部分租金无法收回,资金周转有压力。此外,早些年,长沙五一广场附近长期处于修地铁、修路的状态,围挡对大楼的客流影响很大。“面包比面粉便宜”,预估价8.42亿打五折。2018年9月,长沙中院裁定受理新世界公司破产清算案。2019年9月18日,法院裁定新世界公司及其子公司长沙柯文物业管理有限公司(以下简称“柯文物业公司”)并入破产清算。2020年10月29日,新世界公司和柯文物业公司名下的新世界大厦位于长沙五一商圈核心,其中酒店资产由第三方承包,具有良好的商业价值。这两家公司有拯救的价值和可能性。为了实现资产价值最大化,更好地保护债权人和债务人的合法权益,他们还申请了新世界公司和柯文物业公司的实质性合并重组。2021年3月,长沙中院依法裁定两公司实质性合并重组,后经债权人申请,于2021年12月核准《长沙新世界国际大饭店有限公司和长沙科文物业管理有限公司重整计划草案》号。重组后,新世界公司采用了“出售型重组”模式,对新世界的投资权益进行了重组 “长沙新世界国际酒店有限公司投资权益重组”标的对应的资产范围主要包括新世界公司所属的土地、房产及部分动产(包括办公设备、字画、工艺品等。),评估值84265.51万元,清算值58985.86万元。其中,房产(置地物业)位于湖南省长沙市开福区五一大道868号新世界大厦,建筑面积约57,497.47平方米,包括负2层及负2层夹层停车场、1层、1层夹层、2层、6层及7-25层(15、16层为部分)。该房产的土地面积最终以新世界公司取得的产权证记载的面积为准。包括移动办公设备、字画、工艺品等。(详见评估报告)。“对于投资者来说,新世界大厦是一笔干净的资产,也是一笔有价值的资产。”据一位参与该项目的资产管理负责人分析,一方面,资产的起拍价是评估价的五折。相对于周边商业地产价格,可以说是“面包比面粉便宜”,买家入手后升值空间明显。另一方面,法院判决长沙信息破产重整后,资产无瑕疵,产权清晰,无法律纠纷和债务纠纷。买家进房没有障碍,可以快速使用。年租金4000万,接收方10年就能收回成本。“之前在没有品牌和团队优势,商业模式有问题的背景下,新世界大厦一度年盈利4000多万。按此计算,10年后以起拍价购买,接收方可以获得回报。”据介绍,新世界公司“出售重组”的重组投资股权标的酒店物业资产建筑面积为57,497.47平方米,拟处置价格约为42,049.14万元(评估价的50.4%)。根据目前的物业出租情况,该物业预计年租金收入约为3861.29万元。也就是说,待处置资产的投资回收期小于11年,在不考虑租金上涨的情况下,年收益率超过9%。对于投资者来说,这无疑具有很高的投资性价比。但是,等待租金红利的不是财务投资人,而是能够带来品牌赋能、重塑商业生态的商业投资人。据长沙地产V“地产中国部”分析,即使在长沙五一商圈的交通风口,也不是所有的商业地标都能活得很好。比较如,新世纪大厦对面的7UP就是一个很好范例。这栋楼也曾经很长时间内处于一蹶不振的状态,但最终成功招商到7UP这样的商业品牌,让其起死回生。“商业中心的同质化非常严重,在追求多样性及个性的消费快时代,商业中心要想脱颖而出,需拥有形象鲜明、高辨识度的IP,增强商业空间的场景化体验。”长沙市零售商业行业协会副秘书长易礼钧认为,五一商圈北面的商业要想突围,IP吸引力是关键,要么自己打造独一无二的商业IP,要么通过合作的方式引进知名IP。千亿级商圈的下一次“凤凰涅槃”2022年2月19日,长沙正式印发“关于创建国际消费中心城市的实施意见”,明确提出将长沙打造成为具有“时尚之都”“快乐之都”“活力之都”“休闲之都”美誉的国际消费中心城市。根据规划,长沙将加快国际化商圈建设方面,推进以五一广场为核心的千亿级商圈建设,推进“商业+旅游+文化+科技”深度融合,将其升级打造成为长沙的国际城市会客厅。携程联合新华财经发布的《2021“五一”旅行大数据报告》显示,长沙为“五一”假期十大热门旅游城市之一。2021年“十一”黄金周期间,五一商圈7天累计迎客645万人次。作为长沙城市名片的五一商圈,未来的商业发展潜力是巨大。随着疫情影响逐步消除,线下商圈景气度恢复,网红城市长沙的商业地标价值必然会受到投资者垂青。业内专家乐观预测,若能获得国际知名酒店品牌的赋能加持,新世界大厦或将迎来凤凰涅槃般的价值重生。潇湘晨报记者满延坤